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내집마련이든 전·월세이든 부동산 거래를 할 때 안전한지 위험한지 판단하기 위해서 가장 먼저 확인하는 것이 바로 등기부등본입니다. 등기사항전부증명서, 흔히 등기부등본이라 일컫는 문서는 부동산 권리를 확인할 수 있는 자료입니다. 주소만 알고 있다면 누구나 발급 및 열람이 가능합니다.
부동산이라는 물건 특성상 비교적 거액이 오고가는 거래이므로, 피해없이 안전한 거래를 위해서는 등기부등본을 열람해서 제대로 확인할 수 있어야 합니다.
어떻게 해야 등기부등본을 제대로 확인해서 안전한 거래를 할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 그리고 마지막엔 등기부등본의 맹점과 그 해결방법에 대해 알아보겠으니 끝까지 봐주시기 바랍니다.
1. 등기부등본 용어정리 및 확인할 포인트
등기사항전부증명서(등기부등본)는 거래하고자하는 물건의 부동산 권리를 확인할 수 있는 자료입니다. 부동산 거래를 진행할 때는 기본적으로 등기부등본을 확인해야합니다.
등기부등본을 통해 실소유자 확인 및 근저당권, 가압류, 가등기 등 권리관계를 한 눈에 파악할 수 있습니다.
부동산 등기부등본의 항목은 등기번호, 표제부, 갑구, 을고 로 크게 4가지로 나뉩니다.
✅ 표제부
표제부는 해당 부동산의 주소와 면적, 용도 등 기본적인 내용들이 담겨 있습니다. 거래를 희망하는 부동산 물건의 대략적인 정보를 1차적으로 확인할 수 있습니다.
표제부에서는 물건지의 주소(소재지)가 정확한지 확인하는게 제일 중요합니다
✅ 갑구
갑구에는 부동산 소유권과 관련된 권리관계가 담겨 있습니다.
등재되어 있는 부동산 소유자와 거래 당사자가 일치하는지 꼭 확인하셔야 합니다. 잦은 거래로 소유권 변경이 많다면 하자가 있을 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
또한 간혹 지분(공동소유) 물건이 있습니다. 이 경우에는 오롯이 소유를 하고자하면 모든 지분권자들에게 매수를 해야하고, 나중에 매도할 경우 모든 지분권자들의 동의가 있어야 합니다.
✅ 을구
을구에선 부동산 소유권 이외의 권리에 대해 담겨 있습니다. 을구는 부동산 담보와 채무 상황 등을 파악할 수 있기 때문에 가장 꼼꼼하게 확인해야하는 부분입니다.
근저당권, 전세권설정, 가압류, 가등기 등 매우 중요한 정보들이 기록되어 있습니다. 이 부분들을 철저하게 확인해보시고 모르는 내용은 집주인(임대인) 또는 중개사에게 반드시 확인하셔야합니다.
어려운 용어가 나올 경우 다시한번 살펴보시고, 피해를 예방하기 위해서 마지막 잔금 거래 전 다시한번 등기부등본을 직접 열람하여 확인해보시는 것이 좋습니다.
2. 등기부등본 열람 및 발급하기
부동산 거래 과정에서 일어날 수 있는 불미스러운 피해를 사전에 막기 위해 투명하게 정보를 공개해야합니다. 그래서 등기부등본은 누구나 발급 및 열람이 가능합니다. 주소만 알고 있다면 아무때나 직접 열람할 수 있습니다.
단, 등기부등본을 열람하고 발급할 때는 수수료가 발생합니다.
✅ 등기부등본 열람 수수료 700원
✅ 등기부등분 발급 수수료 1,000원
직접 등기부등본을 열람해보시고, 설명드린 용어와 확인할 포인트도 살펴보십시오.
평소에도 등기부등본을 보시는 연습을 하시면서 용어도 익숙해지고, 앞으로 부동산 거래하실때 실수 없이 안전한 거래하시길 바라겠습니다.
다음은 등기부등본만 제대로 본다면 부동산 피해를 완전하게 예방할 수 있는지 살펴보겠습니다.
3. 등기부등본만 보면 안전하게 거래할 수 있다?
부동산 거래를 할 때 가장 먼저 살펴보고 권리상 하자여부를 등기부등본을 통해 확인한다고 하였습니다. 그렇다면 등기부등본을 잘 확인했고, 권리상 아무런 문제가 없었다면 100% 믿고 안전하게 거래할 수 있을까요?
결론부터 말하자면 '등기부등본을 100% 신뢰할 수 없다' 입니다.
등기소는 형식적 심사주의에 입각하여 등기부등본을 등재하고 관리합니다. 등기소는 책임소재 없이 관리만 하는 역할을 하는 셈입니다.
| 형식적 심사주의 등기법령이 정하는 형식적 요건을 구비하고 있는가의 여부에 대해서만 심사할 권한을 등기관에게 부여하고 실체법상의 권리관계와 일치하는지의 여부에 대한 심사권한은 부여하지 않는 주의를 말한다 우리나라 부동산등기법은 형식적 심사주의를 채택하여 등기의 신청을 각하할 수 있는 경우를 한정적으로 규제하고 있다. |
즉, 누군가 위조된 등기부등본으로 등기소에 등재 신청을 하더라도 등기소는 사실관계 확인 없이 형식적 요건에 맞춘 신청이라면 등재를 해주게 됩니다.
따라서 추후 문제사항 발생시 등기부등본의 공신력이 인정되지않아 법적 효력이 없으므로 법적보호를 받지 못할 수도 있습니다.
보다 안전한 부동산 거래를 위해서는 등기부등본에만 의존하여서는 안됩니다.
일차적으로 등기부등본을 확인하여 권리상 이상유무를 확인하고, 건축물대장을 함께 확인하여 주소 및 소유자 등의 정보가 일치하는가를 대조해보시기 바랍니다.
그리고 계약서 작성 시 특이사항(특약)을 추가하여 주신다면 좋습니다.
| 특이사항 등기부등본을 기본으로 권리 관계를 파악하였으며, 등기부등본이 사실과 다를 경우 그 모든 책임은 임대인 또는 매도인에게 있다. |
